El Focus de la setmana: Es recupera de veritat el sector immobiliari a Espanya?

El Focus de la setmana: Es recupera de veritat el sector immobiliari a Espanya?

Anchor

Quan encara ens preguntem si realment Espanya està sortint de la crisi econòmica com afirma el Govern, convé fer una mirada a l'estat del sector de la construcció i dels serveis relacionats amb l'activitat immobiliària. En els moments àlgids de l'últim cicle econòmic, el pes de l'activitat constructora en el PIB espanyol superava el 10% i la del sector immobiliari en el seu conjunt el 18%:



D'acord a les dades oficials disponibles, el pes de la construcció en el PIB ha baixat fins a poc més del 5% el 2013, mentre que els serveis per activitats immobiliàries han guanyat pes fins prop del 11% del PIB.

Si ens fixem en les quantitats, és a dir en la xifra de construcció de nous habitatges i en les transaccions d'habitatges usats, el que és observable és una caiguda brutal de l'activitat, més notòria en el mercat d'habitatge nou que en el de segona mà.

Així, els inicis d'habitatges de nova construcció han passat de prop de 70.000 unitats de mitjana mensual al començament de 2007 fins tot just poc més de 200 en el primer trimestre de 2015.



En aquest sentit, no podem parlar de recuperació en la construcció de nous habitatges, atès que el sector està en punt mort, amb tot just pols.

Si mirem el mercat de segona mà, la situació és una mica diferent. Les operacions realitzades en habitatge usat, després de tocar fons al desembre de 2013, han iniciat una tímida encara constant recuperació en nombre d'unitats.



Contràriament, encara que sota la lògica econòmica de mercat, els preus d'ambdós tipus d'habitatge segueixen sengles contraposades, amb una pujada en els preus de l'habitatge nou (cosa difícil de sustentar per circumstàncies raonables de mercat) i caiguda en la usada.

És cert que l'escassa oferta de nova construcció, ja que com hem indicat la xifra d'inicis de nous habitatges està sota mínims, pot portar al fet que els preus augmentin si ho fa la demanda. No sembla, a la vista de com camina el mercat d'habitatge nou, que sigui aquest el cas, encara que la demanda com a inversió per la caiguda dels tipus d'interès, podria estar darrere del comportament dels preus. Si més no, de les expectatives que fan que els preus augmentin.



En qualsevol cas, el que es fa patent és que el mercat immobiliari a Espanya segueix gèlid, tant per part de l'oferta com de la demanda, si bé és cert que ja no empitjora i que podríem afirmar que ha tocat terra.

Un augment de demanda d'habitatge nou, que poca justificació tindria des d'un punt de vista demogràfic ni, per descomptat, de millora de les condicions d'accés a l'habitatge per part de la població assalariada, podria generar un augment dels preus. No obstant això, caldria veure recuperació d'ocupació i salaris, o un gran flux immigratori amb poder adquisitiu, per pensar que pogués produir-se. Amb l'actual demografia i massa salarial espanyola, no es pot pensar en aquest escenari.

De la mateixa manera, el finançament va en la mateixa línia de deteriorament sectorial, amb una caiguda tant de les hipoteques constituïdes com del seu import total, mentre que l'import mitjà per hipoteca formalitzada es manté al voltant dels 100.000 euros des de la punxada de la bombolla .

En resum, algunes mesures puntuals, com la Golden visa als no residents que adquireixin un habitatge, les operacions que tenen origen en la reestructuració bancària o la compra per inversió, poden ser arguments a favor de l'estabilització del sector. Però, per descomptat, la recuperació queda encara molt lluny.