El foco de la semana: ¿Se recupera de verdad el sector inmobiliario en España?

El foco de la semana: ¿Se recupera de verdad el sector inmobiliario en España?

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Cuando aún nos preguntamos si realmente España está saliendo de la crisis económica como afirma el Gobierno, conviene echar una mirada al estado del sector de la construcción y de los servicios relacionados con la actividad inmobiliaria. En los momentos álgidos del último ciclo económico, el peso de la actividad constructora en el PIB español superaba el 10% y la del sector inmobiliario en su conjunto el 18%:



De acuerdo a los datos oficiales disponibles, el peso de la construcción en el PIB ha bajado hasta poco más del 5% en 2013, mientras que los servicios por actividades inmobiliarias han ganado peso hasta llegar cerca del 11% del PIB.

Si nos fijamos en las cantidades, es decir en la cifra de construcción de nuevas viviendas y en las transacciones de viviendas usadas, lo que es observable es una caída brutal de la actividad, más notoria en el mercado de vivienda nueva que en el de segunda mano.

Así, los inicios de viviendas de nueva construcción han pasado de cerca de 70.000 unidades de media mensual a comienzos de 2007 hasta apenas poco más de 200 en el primer trimestre de 2015.



En este sentido, no podemos hablar de recuperación en la construcción de nuevas viviendas, dado que el sector permanece en punto muerto, con apenas pulso.

Si miramos el mercado de segunda mano, la situación es algo distinta. Las operaciones realizadas en vivienda usada, tras tocar fondo en diciembre de 2013, han iniciado una tímida aunque constante recuperación en número de unidades.



Contrariamente, aunque bajo la lógica económica de mercado, los precios de ambos tipos de vivienda siguen sendas contrapuestas, con una subida en los precios de la vivienda nueva (algo difícil de sustentar por circunstancias razonables de mercado) y caída en la usada.

Es cierto que la escasa oferta de nueva construcción, puesto que como hemos indicado la cifra de inicios de nuevas viviendas está bajo mínimos, puede llevar a que los precios aumenten si lo hace la demanda. No parece, a la vista de cómo anda el mercado de vivienda nueva, que sea éste el caso, aunque la demanda como inversión por la caída de los tipos de interés, podría estar detrás del comportamiento de los precios. Cuanto menos, de las expectativas que hacen que los precios aumenten.



En cualquier caso, lo que se hace patente es que el mercado inmobiliario en España sigue gélido, tanto por parte de la oferta como de la demanda, si bien es cierto que ya no empeora y que podríamos afirmar que ha tocado suelo.

Un aumento de demanda de vivienda nueva, que poca justificación tendría desde un punto de vista demográfico ni, por supuesto, de mejora de las condiciones de acceso a la vivienda por parte de la población asalariada, podría generar un aumento de los precios. No obstante, habría que ver recuperación de empleo y salarios, o un gran flujo inmigratorio con poder adquisitivo, para pensar que pudiera producirse. Con la actual demografía y masa salarial española, no cabe pensar en ese escenario.

Del mismo modo, la financiación va en la misma línea de deterioro sectorial, con una caída tanto de las hipotecas constituidas como de su importe total, mientras que el importe medio por hipoteca formalizada se mantiene alrededor de los 100.000 euros desde el pinchazo de la burbuja.

En resumen, algunas medidas puntuales, como la Golden visa a los no residentes que adquieran una vivienda, las operaciones que tienen origen en la reestructuración bancaria o la compra para inversión, pueden ser argumentos a favor de la estabilización del sector. Pero, desde luego, la recuperación queda aún muy lejos.